در نظر گرفتن و آگاهی از نکات حقوقی بین موجر و مستاجر برای جلوگیری از بروز مشکلات اهمیت زیادی دارد. هم موجر و هم مستاجر باید در مورد این نکات اطلاعات کافی داشته باشند. در این مطلب از سایت آگهی ملکی فایل املاک مهمترین نکات حقوقی موجود میان موجر و مستاجر را بررسی خواهیم کرد, و در مقاله دیگری از فایل املاک به صورت جداگانه در خصوص قوانین سرقفلی و حقوق مالک و مستاجر در سرقفلی پرداخته ایم.
مهمترین نکات در قرارداد اجاره
یکی از مهمترین نکات حقوقی بین موجر و مستاجر در قرارداد اجاره این است که موجر می بایست صاحب خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد. هیچ کس به جز از مالک یا وکیل او قادر نیست یک ملک را اجاره داده و مستاجر نیز توانایی اجاره دادن محل اجاره کرده به شخص دیگر را دارد. تنها اگر در قرارداد اجاره چنین حقی از او گرفته شده باشد. یکی دیگر از مهمترین نکات معین بودن زمان اجاره است. در صورتی که در قرارداد اجاره یک دوره زمانی مشخص نگردد اجاره کاملا باطل بوده و بدون تاثیر است. مدت اجاره به طور معمول یک سال مشخص می گردد. بالغ و عاقل بودن موجر و مستاجر به عنوان یکی دیگر از نکات حقوقی بین موجر و مستاجر در قرارداد اجاره است. اشخاص غیر بالغ و دیوانه قادر به اجاره دادن یا اجاره کردن یک ملک نیستند و قیم آنها باید این کار را انجام دهد. با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تنظیم قرارداد اجاره به شکل کتبی الزامی است و امضا زیر آن باید توسط دو شخص شاهد صورت گیرد و لازم است که در دو نسخه تنظیم گردد تا قادر به بهره مند شدن از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ باشند. در صورتی که طرفین یعنی موجر و مستاجر تنظیم قرارداد کتبی را انجام ندهند با بسیاری از مشکلات برخورد می کنند. به طوری که برای ماه ها و حتی سال ها باید در راهروهای کلانتری رفت و آمد کنند.
موجر و تکالیف مربوط به آن
یکی دیگر از نکات حقوقی بین موجر و مستاجر این است که موجر تکالیف مربوط به خود را در نظر گرفته و به آنها عمل کند. موجر باید مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. او بعد از اینکه اجاره منعقد شد باید برای تحویل دادن مورد اجاره منزل یا آپارتمان یا مغازه اقدام نماید. علاوه براین پول پیش مستاجر را باید در زمان تخلیه بازگرداند. چرا که به طور معمول در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته خواهد شد و هنگامی که ملک را تخلیه می کند آن مبلغ به مستاجر بازگردانده می شود. همچنین تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره از قبیل موتور خانه، آسانسور، ایزوگام پشت بام و تعمیرات کلی دیگر می بایست توسط موجر انجام شود.
مستاجر و تکالیف مربوط به آن
نکات حقوقی بین موجر و مستاجر شامل تکالیف مستاجر نیز می شود. یکی از تکالیف مربوط به مستاجر این است که کرایه را پرداخت نماید. به طور معمول کرایه به شکل ماهانه پرداخت می شود و بنابراین مستاجر می بایست پرداخت اجاره را در آخر هر ماه انجام دهد. اگر در قرارداد پیش بینی کردن اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در زمان پرداخت نکردن به موقع کرایه صورت گرفته باشد مستاجر حتما باید در پرداخت نمودن هزینه اجاره به موقع اقدام نماید. هنگامی که رهن کامل منزل یا ملک از سوی مستاجر انجام می گیرد دیگر نیازی نیست تا هزینه اجاره را پرداخت کند. در چنین مواردی به طور معمول مبلغ پیش پرداخت افزایش می یابد و کرایه ای پرداخت نمی گردد ولی در صورت کم بودن هزینه پیش پرداخت موجر کرایه را نیز دریافت می کند.
یکی دیگر از نکات حقوقی بین موجر و مستاجر این است که محل اجاره در پایان قرارداد کاملا تخلیه شود. همچنین خود مستاجر باید برای انجام تعمیرات غیر اساسی مثل رنگ آمیزی یا تعویض لامپها اقدام کند. از آنجایی که مستاجر آب برق گاز و تلفن را مورد استفاده قرار می دهد هزینه های آن باید توسط او پرداخت گردد. حق شارژ را نیز باید مستاجر بپردازد.
زمانی که محل مورد اجاره به انجام تعمیرات کلی همچون تعمیر آسانسور و غیره نیاز دارد. موجر باید این تعمیرات را انجام دهد. بنابراین مستاجر باید به موجر اجازه دهد تا برای تعمیرات اقدام کند و مانع ورود او نشود. نحوه استفاده مستاجر از منزل یا مغازه باید به گونه ای باشد که از وارد شدن خسارت به آن جلوگیری نماید. در صورتی که به محل اجاره خسارت وارد شود جبران آن باید توسط خود مستاجر انجام گیرد.
اگر مغازه را اجاره کرده تا در آن یک شغل خاص مانند فروش لوازم خانگی را راه اندازی نماید باید با موافقت موجر در شغل خود تغییر ایجاد کند.. زیرا، اگر موجر قبول نکند که مستاجر شغل خود را تغییر دهد قادر به فسخ قرارداد اجاره خواهد بود.
مستاجر و حقوق آن
از دیگر نکات حقوقی بین موجر و مستاجر می توان به درنظر گرفتن حقوق مستاجر در منزل اشاره کرد. مستاجر به طور معمول اجاره یک خانه یا آپارتمان را جهت سکونت خود و اعضای خانواده اش انجام می دهد. به همین جهت او حق استفاده از انبار و یا پارکینگ مشترک را دارد. تنها در صورتی که توافق در قرارداد اجاره بر عکس آن صورت گرفته باشد. در مواقعی که مستاجر پول پیش به موجر می دهد در زمان تخلیه حق پس گرفتن آن از موجر را دارد. اگر تعمیرات کلی خانه یا آپارتمان ضرورت پیدا کند مستاجر قادر است از موجر بخواهد تا برای انجام این تعمیرات اقدام نماید. اگر مستاجر برای انجام تعمیرات خانه از موجر اجازه نگیرد حق ندارد آن را از موجر تقاضا کند. اگر مستاجر برای انجام ساخت و ساز یا کاشت درختی در منزل یا زمین از موجر اجازه نگیرد موجر حق از بین بردن آن را خواهد داشت. اگر به خاطر انجام چنین کاری خانه یا زمین آسیب ببیند مستاجر باید آن را به عهده بگیرد. مستاجر قادر به اجاره دادن خانه یا مغازه به شخص دیگری است تنها اگر توافق برعکس آن در قرارداد صورت گرفته باشد.
موجر و حقوق آن
یکی دیگر از نکات حقوقی بین موجر و مستاجر این است که موجر حقوق خود را درنظر بگیرد. موجر در پایان دوره قرارداد حق این را دارد تا برای تخلیه ملک درخواست کند. همچنین می تواند به محل اجاره داده شده مراجعه کرده و تعمیرات را انجام دهد. موجر برای خسارت هایی که به ملک او وارد شده است حق دارد از مستاجر بخواهد تا در زمان تخلیه خسارت ها را جبران کند. اگر مستاجر از جبران خسارت ها اجتناب کند موجر می تواند هزینه ها را از پول پیش مستاجر کم کند. مستاجر باید در پایان قرارداد ملک را تخلیه کند و موجر نیز لازم است که مبلغ پیش پرداخت را به او بازگرداند.
نظرات