در زمینه فروش و اجاره مغازه‌ها، ما مکرراً با دیدن اعلان‌ها و آگهی‌هایی مبنی بر فروش "سرقفلی" مغازه مواجه می‌شویم. احتمالاً برای شما هم سوال شده باشد که واقعاً حق کسب و پیشه یا تجارت چیست و چه تفاوتی با مالکیت دارد. در این مقاله از سایت فایل املاک به شما توضیح می‌دهیم که مفهوم، حقوق و انتقال سرقفلی در اماکن تجاری چیست.
اصلی‌ترین نکته در تعریف حق کسب و پیشه یا تجارت این است که این حق مرتبط به اماکن تجاری است و در مورد اماکن مسکونی تعریف نمی‌شود. ما باید درک کنیم که چرا نیاز به حمایت ویژه از مستاجران اماکن تجاری وجود دارد.
فرض کنید شما یک مغازه خالی را از مالک اجاره کرده و در آن مغازه فعالیت تجاری خود را شروع می‌کنید. با تلاش و کوشش، شهرت و مشتریانی زیادی را به خود جلب می‌کنید. اما در صورتی که مالک پس از پایان مدت قرارداد اجاره، شما را از مغازه خارج کند، او به نوعی از ارزش و شهرتی که شما برای مغازه و کسب و کار خود ایجاد کرده‌اید، بهره‌برداری رایگان می‌برد. در این حالت، شما مجبور می‌شوید به مغازه‌ای دیگر بروید و از سر گذرانی مجدد آغاز کنید.
بنابراین، قانون‌گذار به این فکر می‌کند
که ارزش افزوده ناشی از فعالیت تجاری در اماکن تجاری را مدنظر قرار دهد و از حقوق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. به همین دلیل، حق کسب و پیشه یا تجارت فقط برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی لحاظ نمی‌شود، زیرا فعالیت‌های زندگی روزمره افراد در این اماکن به ارزش افزوده نمی‌انجامد.
قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تدوین شد و در سال ۱۳۷۶ تغییراتی داده شد. با تغییرات قانون، تعریف سرقفلی نیز تحت تأثیر قرار گرفت. در قانون سال ۵۶، از مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت یاد شده است، در حالی که در قانون فعلی که در سال ۷۶ تصویب شده است، تعریف سرقفلی با تفاوت‌هایی نسبت به تعریف قبلی ظاهر شده است. در صورتی که قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، باید به قانون سال ۵۶ مراجعه کنید.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت به معنای حفظ حقوق مستاجر در محل تجاری است و به مستاجر اجازه می‌دهد تا پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مکان تجاری را به عنوان مکان کسب و کار خود نگه دارد. در اصل، حق کسب و پیشه یا تجارت، قوانینی است که مالکان املاک تجاری را ملزم می‌کند پس از پایان مدت قرارداد اجاره، قرارداد را به صورت خودکار تمدید کنند، مگر اینکه شرایط خاصی برای پایان قرارداد وجود داشته باشد.
در حالت عادی، اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر تمایل به پایان قرارداد داشته باشد، باید به مستاجر مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخت کند:
-
تخریب یا بازسازی: اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند، باید به مستاجر مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت کند.
-
استفاده مسکونی: اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
-
نیاز به شغل: اگر مالک برای شغل خود به مکان تجاری نیاز داشته باشد، باید حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره سرقفلی توافق کنیم؟
همان‌طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت اماکن تجاری برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود. این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:
۱- هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان این قانون به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید حق کسب و پیشه یا تجارت گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
۲- هنگام عقد قرارداد اماکن تجاری مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
۳- هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
مبلغ حق کسب چگونه تعیین می‌شود؟
بر اساس قانون، مبلغ حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است. - وضع محل اجاره از نظر بنا
- مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)
نوع کسب و کار مستأجر
انتقال سرقفلی به چه روش‌هایی انجام می‌شود؟
الف. انتقال اختیاری
در بعضی از موارد حق کسب یک ملک اختیاری و با تمایل مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود. این انتقال ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.
ب. انتقال قهری
در صورت فوت شخص صاحب حق کسب، حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او منتقل می‌شود.
ج. انتقال قضایی
وقتی حکم به انتقال سرقفلی ملک از طرف مقام قضایی صادر می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.
انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی، عادی باشد
هنگامی که سند حق کسب عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب آن می‌تواند حق کسب ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شود. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی این حق را منتقل کند.
انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.
انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر
اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی اقدام به انتقال آن می‌کنند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد. برای اینکه مالک حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت «حق انتقال به غیر را دارد» در سند قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال به معنای ممنوعیت انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند عبارتی مبنی بر انتقال سند قید نشود، مالک حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت نبود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه را به دنبال داشته باشد.
تکلیف مستاجر در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک
در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید خودداری کند، برابر قانون، مستاجر می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه مراجعه کند. زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
زمانی که حق کسب ملکی به ورثه می‌رسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت نبود حق انتقال به غیر، چه حکمی خواهد داشت؟
اگرچه بنا بر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی از دادگاه مجوز اخذ شود.
موجبات اسقاط حق کسب و پیشه
انتقال به غیر
در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب به مالک یا خریدار، محل را تخلیه کند.
تغییر شغل
تغییر شغل هم از اقداماتی است که باعث از بین رفتن حق کسب می‌شود. اگر در سند (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک بدون اخذ رضایت مالک شغل را تغییر دهد، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
تعدی و تفریط
در صورتی که دارنده حق کسب و پیشه نسبت به محل تعدی یا تفریط کند، حق وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
نپرداختن اجاره‌بها
یکی دیگر از موجبات تخلیه محل، نپرداختن اجاره‌بهاست.
صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم‌پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستأجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به‌موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
اجاره دادن محل سرقفلی
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.
تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و موجب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.
آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می‌شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستأجره شود، تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستأجره انجام دهد اما پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا یا کار‌شناسان رسمی دادگستری مشورت شود.
دو نکته مهم
اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی‌کند.
اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.
امیدواریم که این مطلب از سایت فایل املاک برایتان مفیده بوده باشد و چنانچه علاقه مندید میتوانید مقاله نکات حقوقی بین مالک و مستاجر را که مربوط به قراردادهای اجاره عادی است نیز در سایت فایل املاک مطالعه فرمایید.
نظرات